Locataire ou propriétaire bailleur : qui installe ?

En pratique, c’est le propriétaire qui installe : les panneaux fixés au toit ou à la façade modifient le bien, et un locataire ne peut pas les poser sans son accord écrit. En revanche, c’est très souvent le locataire qui consomme l’électricité produite, et donc qui en tire l’économie sur sa facture. Tout l’enjeu est de s’entendre sur le financement et le partage des gains, et de le noter noir sur blanc.

Ce qu’un locataire peut faire de son propre chef

Un locataire n’a pas le droit de transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire. Cette règle figure dans la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Percer une toiture, fixer des panneaux en façade ou modifier le tableau électrique relèvent clairement de la transformation. À défaut d’accord, le bailleur peut exiger la remise en état des lieux, voire engager une action pour manquement au bail.

Ce que vous pouvez faire seul est donc limité :

• Vous renseigner : relever votre consommation annuelle et vos heures de présence, pour savoir si le solaire aurait du sens chez vous.
• Proposer le projet à votre bailleur, avec des éléments chiffrés.
• Utiliser une solution mobile, qui ne modifie pas le logement (voir plus bas), sous réserve de respecter le bail et le règlement de copropriété.

Même si vous êtes prêt à tout payer vous-même, l’installation reste la propriété du bien. À votre départ, elle restera sur place, sauf accord contraire. Un locataire qui finance seul une installation fixe sans contrepartie écrite prend donc un vrai risque.

Obtenir l’accord du bailleur pour des travaux

Pour convaincre un bailleur, mieux vaut parler de son intérêt que du vôtre. Une installation bien faite valorise le logement et peut le rendre plus attractif. Elle apporte aussi un argument de confort au locataire. Les réticences sont toutefois légitimes : investissement à avancer, démarches administratives, étanchéité de la toiture, assurance, responsabilité en cas de sinistre.

Les démarches qui incombent au propriétaire

Quel que soit le montage, un projet photovoltaïque suit les mêmes étapes :

• déclaration préalable de travaux en mairie, avec avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) en secteur protégé ;
• installateur qualifié RGE QualiPV, nécessaire pour bénéficier de l’obligation d’achat du surplus, et couvert par une garantie décennale ;
• demande de raccordement auprès d’Enedis (dans la plupart des communes) ;
• attestation Consuel avant la mise en service.

Ces démarches sont faites au nom du propriétaire, ou par l’installateur mandaté par lui. Un locataire peut s’en occuper si le bailleur lui donne un mandat écrit, mais l’accord de principe reste indispensable.

Dans un immeuble en copropriété, la toiture et les façades sont des parties communes. Le projet passe alors par le syndic et un vote en assemblée générale, quel que soit le statut de l’occupant. Pour une maison individuelle, la décision revient au seul propriétaire.

Si le projet s’étale sur plusieurs mois, gardez un point en tête : la date de dépôt de la demande de raccordement détermine les conditions de rachat. Pour une demande déposée à partir du 5 juin 2026, le surplus est racheté environ 1,1 c€/kWh (contrat EDF OA de 20 ans, indexé) et la prime à l’autoconsommation est supprimée. Les projets déposés avant cette date conservent les anciennes conditions. Le rachat du surplus étant faible dans les deux cas, l’intérêt du projet repose surtout sur l’électricité que le logement consomme lui-même.

Qui bénéficie de l’électricité produite

L’électricité produite est d’abord consommée sur place, par les appareils en marche à ce moment-là. Dans un logement loué, c’est le locataire qui les fait fonctionner et qui paie le contrat d’électricité. L’économie sur la facture lui revient donc mécaniquement. Pour en savoir plus sur ce mécanisme, consultez notre page sur l’autoconsommation.

Le surplus, lui, est injecté dans le réseau. Le contrat de rachat est signé par le propriétaire de l’installation, qui est le producteur. C’est lui qui perçoit la rémunération du surplus, même si elle reste modeste. Pour les installations jusqu’à 3 kWc, cette vente est exonérée d’impôt sur le revenu, sous conditions.

Le bailleur investit donc sans consommer. Le locataire consomme sans investir. Cet écart explique la plupart des blocages, et la réponse passe par un accord sur le partage.

Deux situations méritent l’attention :

• Un logement vacant entre deux locataires : personne ne consomme, toute la production part au réseau, au tarif de rachat.
• Un changement de locataire : le nouvel occupant bénéficie de l’installation sans en avoir discuté les conditions. Mieux vaut prévoir une clause dans le bail ou un avenant.

Charges, loyer et répartition des gains

Le coût de l’installation relève de l’investissement du propriétaire. Il ne se refacture pas librement au locataire via les charges, qui obéissent à une liste précise de charges récupérables. Si le bailleur souhaite une contrepartie, elle doit être convenue avec le locataire dans un accord écrit. Les règles sur l’évolution du loyer en cours de bail étant encadrées, vérifiez-les avant de signer, par exemple auprès de l’ADIL de votre département.

Ordre de grandeur des gains pour un locataire

À titre indicatif, voici ce que pourrait représenter une installation de 3 kWc bien orientée. Les calculs reposent sur une hypothèse de 40 % d’autoconsommation, un kWh d’électricité à 0,20 € TTC et un surplus racheté 1,1 c€/kWh. Votre taux réel dépendra de vos horaires de présence et de vos équipements.

Ces chiffres sont à rapprocher d’un prix posé de 6 500 à 10 000 € TTC pour 3 kWc. Le retour sur investissement est donc long. Le gain se concentre presque entièrement sur l’économie de facture, un kWh autoconsommé valant environ 18 fois un kWh revendu. Le montant exact dépend de votre devis, de votre orientation et de votre consommation. Les simulations d’un installateur sérieux doivent partir de votre profil réel. La page production par département donne les ordres de grandeur locaux.

Quelques pistes de répartition

• Le bailleur finance, le locataire profite : l’installation rend le logement plus économe, et le bailleur la valorise à la relocation ou à la revente.
• Participation du locataire : un forfait mensuel ou un partage de l’économie, fixé par avenant. Ce montant doit rester inférieur au gain réel du locataire, sinon l’accord n’a aucun intérêt pour lui.
• Le surplus au bailleur : simple et sans litige, puisqu’il est producteur. Les montants en jeu sont faibles.

Pour le financement, rappelez-vous que MaPrimeRénov’ ne finance pas le photovoltaïque. Des aides locales existent selon les collectivités : notre page aides pour les panneaux solaires fait le point, et France Rénov’ peut vous orienter. Côté fiscalité, la TVA à 5,5 % (depuis le 1er octobre 2025) ne concerne que les installations jusqu’à 9 kWc sur un bâtiment d’habitation. Elle suppose des panneaux respectant des critères bas carbone stricts et un système de gestion de l’énergie pilotant automatiquement au moins deux usages. Sinon, la TVA est de 20 %, et la batterie reste à 20 % dans tous les cas.

Solutions mobiles et kits démontables

Si le bailleur refuse, ou si le logement est un appartement, les kits solaires de balcon ou posés au sol sont une alternative. Ils se branchent sur une prise et se démontent au déménagement. Leur puissance est généralement de l’ordre de quelques centaines de watts : l’économie reste donc modeste, mais elle revient intégralement à celui qui les achète.

Quelques précautions s’imposent :

• Prévenez le bailleur et vérifiez le bail. La fixation en façade ou sur un garde-corps peut nécessiter son accord, ou celui de la copropriété.
• Vérifiez les règles de raccordement et de déclaration en vigueur pour ces kits auprès du vendeur et d’Enedis, car elles ont évolué ces dernières années.
• Exigez un matériel conforme, avec un onduleur certifié (voir notre page sur les onduleurs) et une notice claire.
• Méfiez-vous des promesses d’économies chiffrées sans lien avec votre consommation réelle.

Un kit mobile ne remplace pas une installation en toiture. Il permet de tester l’autoconsommation sans engager le propriétaire, et il peut convaincre un bailleur hésitant de franchir ensuite le pas.

Formaliser l’accord par écrit

Un accord oral ne protège personne en cas de départ, de vente du bien ou de litige. Le plus sûr est de rédiger un avenant au bail ou une convention signée par les deux parties. Voici les points à y faire figurer :

1. L’identité de celui qui finance et le montant prévu, selon le devis signé.
2. La propriété de l’installation et son sort à la fin du bail.
3. La répartition des gains : économie de facture pour le locataire, vente du surplus pour le bailleur, ou autre arrangement.
4. Une éventuelle contrepartie financière, avec son montant, sa durée et ses conditions d’ajustement.
5. L’entretien et les pannes : qui contacte l’installateur, qui supporte les frais non couverts par la garantie.
6. L’accès au toit ou aux équipements pour les interventions.
7. L’assurance : prévenir l’assureur du bailleur et celui du locataire.
8. Le mandat pour les démarches (déclaration préalable, raccordement), si le locataire s’en charge.

En cas de doute sur la rédaction, l’ADIL de votre département conseille gratuitement sur les questions de logement.

Choisir l’installateur et se protéger

Le propriétaire a intérêt à comparer plusieurs devis d’installateurs RGE. Vérifiez la qualification QualiPV, la garantie décennale, et la précision du devis : puissance, matériel, démarches, raccordement et Consuel. Pour mieux comprendre les étapes, la page installation photovoltaïque détaille le déroulé d’un chantier.

Méfiez-vous des démarchages promettant une « installation gratuite » ou « autofinancée » : ces formules cachent souvent un crédit ou des économies surestimées. Un contrat signé hors établissement ouvre un délai de rétractation de 14 jours. Prenez le temps de comparer avant de vous engager.

Notre service est gratuit et s’adresse aux propriétaires : il met en relation avec jusqu’à 3 installateurs RGE de votre département. Locataire, vous pouvez transmettre cette page à votre bailleur. Bailleur, vous pouvez demander vos devis via le formulaire de devis, en indiquant que le logement est loué.

Questions fréquentes

Un locataire peut-il installer des panneaux solaires sans l’accord du propriétaire ?

Non, pas pour une installation fixe : fixer des panneaux à la toiture ou à la façade est une transformation du logement, qui exige l’accord écrit du bailleur. Seules des solutions mobiles, démontables et sans fixation permanente peuvent être envisagées, en vérifiant le bail et, le cas échéant, le règlement de copropriété.

Le locataire doit-il payer l’installation de panneaux solaires ?

Non, pas par défaut : l’investissement relève du propriétaire, et il ne se récupère pas librement via les charges. Le locataire peut en revanche participer s’il y trouve un intérêt, à condition que ce soit prévu par un accord écrit qui précise le montant, la durée et le sort de l’installation à son départ.

Qui touche l’argent de la vente du surplus d’électricité ?

Le producteur, c’est-à-dire le propriétaire de l’installation, qui signe le contrat de rachat avec EDF OA. Pour une demande de raccordement déposée à partir du 5 juin 2026, le surplus est racheté environ 1,1 c€/kWh : la somme reste faible. Les parties peuvent toutefois convenir d’un autre partage, par écrit.